近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例马云的钱属于个人吗(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现马云的钱属于个人吗金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初马云的钱属于个人吗(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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