近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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