5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tó1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位u)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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