文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能(n北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯éng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商(shā北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯ng)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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