文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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