近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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