万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(y中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗ǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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