5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证2000克是多少斤啊(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显2000克是多少斤啊著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明2000克是多少斤啊。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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