导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(bià350开头的身份证是哪里的n)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演350开头的身份证是哪里的绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)350开头的身份证是哪里的家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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