“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现像过去(qù)十年的系统性行情(qíng)。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要(yào)满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今(jīn)年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的(de)主要资(zī)金来(lái)源来自新盘(pán)的(de)销售(shòu)。但今年新(xīn)房的(de)销(xiāo)售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能(néng)从银(yín)行拿(ná)到(dào)钱，其(qí)实(shí)主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业(yè)出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的(de)房企在资(zī)本(běn)市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就是它(tā)的(de)净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国(guó)武(wǔ)夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完(wán)全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考验着(zhe)国央(yāng)企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负(fù)债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地(dì)块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房企的(de)扩张速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前(qián)房地(dì)产行业(yè)的复苏(sū)速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积(jī)极的房企梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来(lái)看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维(wéi)度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融资(zī)成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自然而(ér)然就(jiù)具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民(mín)营(yíng)房企同样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的(de)十(shí)大流通股东中新进(jìn)了“中国工(gōng)商(shāng)银(yín)行(xíng)股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资(zī)产公(gōng)司(sī)的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其(qí)自身的(de)基本面(miàn)表(biǎo)现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的(de)滨江集团(tuán)仍是(shì)表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发(fā)布的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关系密切桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价(jià)翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是(shì)偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规模越来(lái)越大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具(jù)消费(fèi)的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计，目前(qián)暂(zàn)居前(qián)两(liǎng)位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连(lián)收(shōu)七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值(zhí)发(fā)现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地(dì)产产(chǎn)业链股票还(hái)有金地(dì)集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中(zhōng)，他(tā)管(guǎn)理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如何(hé)选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还(hái)是(shì)希(xī)望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业(yè)公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这(zhè)些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价(jià)难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它(tā)的(de)定位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音