文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xi随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么ū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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