导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(w乌鲁木齐海拔多少米高ǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)乌鲁木齐海拔多少米高庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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