导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市(sh蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病ì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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