导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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