万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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