5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告小舞去掉所有衣服是什么样子的(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以小舞去掉所有衣服是什么样子的在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(sh小舞去掉所有衣服是什么样子的uō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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