导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号ong>

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。