文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。<1ma等于多少a，1ua等于多少a/p>

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng1ma等于多少a，1ua等于多少a)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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