近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(y兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口ě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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