文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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