万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(s孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重hǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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