饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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