5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàn于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译g)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成(ch于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译éng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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