导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市蜡的熔点是多少度(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示蜡的熔点是多少度(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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