一线城(chéng)市(shì)，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨(zuó)天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指(zhǐ)导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重要？首先二手(shǒu)房指导(dǎo)价被称为“核弹级(jí)”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几乎(hū)是(shì)最后一个还在“认真”实施(shī)这条政策(cè)的(de)城市(shì)，最(zuì)后(hòu)深圳是房价前三的(de)核心城市。所以，深(shēn)圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有分析人士指出(chū)，深圳二(èr)手房(fáng)指导价(jià)如果(guǒ)取(qǔ)消，首先有利于深圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回暖有利(lì)于深(shēn)圳楼市(shì)总体(tǐ)回暖，最后深(shēn)圳楼市回(huí)暖有(yǒu)利于(yú)全国楼市(shì)回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二手房(fáng)指导(dǎo)价”正式结束。传(chuán)言称：二(èr)手房(fáng)贷(dài)款不按官方参考价（指导价），银行核(hé)定(dìng)房价以网签备案(àn)价(jià)和(hé)评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据证券时报(bào)21日(rì)消息，目前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正式通知(zhī)，目(mù)前仍按(àn)参(cān)考价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的(de)关注。

　　易(yì)居研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多(duō)体现为银行贷(dài)款等领域按照新的规(guī)则进行，但不(bù)会出台正(zhèng)式文件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事(shì)情，是(shì)不用发(fā)文(wén)件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空出世(shì)。当时，深圳一口气公(gōng)布了(le)全市(shì)3595个小区的参(cān)考价(jià)，很多南(nán)山、福田、宝安(ān)中心区的高(gāo)价盘，直接按照当时的市场价打了(le)5折(zhé)、6折来“指导”，银行(xíng)只能按照指导价来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家(jiā)还(hái)不觉得(dé)厉害，但经历了(le)这两年的(de)痛苦(kǔ)，才深(shēn)知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市(shì)场(chǎng)价1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首(shǒu)付3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款支付(fù)的(de)部(bù)分，实际首(shǒu)付(fù)去到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接(jiē)让大批量买家，失去(qù)了购房能力(lì)，相当于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安(ān)、合(hé)肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟进。事实(shí)也确实(shí)证(zhèng)明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计，实(shí)施二手房指导价的10个(gè)城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为(wèi)例，全国(guó)70个大(dà)中(zhōng)城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱(jù)下。

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　　深圳，有人付(fù)出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数(shù)据显示：成(chéng)交(jiāo)量(liàng)上，二手房指导价出台(tái)当年，深圳二手住宅成交量同比(bǐ)下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全(quán)年成交(jiāo)量仅2.2万套，创(为什么复兴号很少人买chuàng)近二十年最(zuì)低记录，相较(jiào)2020市(shì)场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手(shǒu)房指导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌(pái)价低(dī)于(yú)及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳(zhèn)房东为什么复兴号很少人买，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前(qián)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)买了2套华润城，月(yuè)供(gōng)12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据(jù)媒(méi)体推测(cè)，如果案例属实，买家的实际购房成本高(gāo)达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的房贷和持有(yǒu)成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年感(gǎn)受到了太多“心(xīn)酸”。二(èr)手房成交量创(chuàng)下多(duō)年新低(dī)，学(xué)区(qū)房神话不(bù)再，房产(chǎn)中(zhōng)介的日(rì)子(zi)难(nán)过(guò)，投资客(kè)挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳还是最后的(de)“堡(bǎo)垒”。

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　　“风(fēng)向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不(bù)端(duān)着了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房(fáng)山(shān)区试点(diǎn)多子(zi)女家庭和职住平(píng)衡家(j为什么复兴号很少人买iā)庭购房支持(chí)政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在新房计分制度(dù)政(zhèng)策上(shàng)的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份70个大中(zhōng)城市商品住(zhù)宅销售价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳(zhèn)的新房、二手房价格仍然是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海(hǎi)已(yǐ)经同比增长(zhǎng)了(le)，其他二线城(chéng)市如杭州、成都(dōu)、南(nán)京、合肥等城(chéng)市(shì)价格都是(shì)同比上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份(fèn)，两部门联合发(fā)文，全面推动二(èr)手房“带(dài)押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛好(hǎo)评的(de)新政(zhèng)。对于激活二手房交(jiāo)易，具有定(dìng)海神针般的作用(yòng)。

　　住(zhù)建部部(bù)长倪(ní)虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面(miàn)理解一(yī)下这两(liǎng)个词，意思(sī)就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如(rú)果不行了，上面不就塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果压不住，小(xiǎo)船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的(de)政策，还有(yǒu)一大(dà)波正在路上...

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