万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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