5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日(rì西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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