5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板为什么梅西的人缘远比c罗好(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤(为什么梅西的人缘远比c罗好yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xi为什么梅西的人缘远比c罗好ǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 为什么梅西的人缘远比c罗好