近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作(zu悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词ò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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