文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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