导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　大冤种什么意思，大冤种是骂人吗正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若大冤种什么意思，大冤种是骂人吗(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，2大冤种什么意思，大冤种是骂人吗1％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 大冤种什么意思，大冤种是骂人吗