近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％阿富汗改名现在叫什么以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(阿富汗改名现在叫什么jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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