导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(d别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你uō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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