万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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