导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(h台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗é)方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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