5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月2西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学8日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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