饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见仅女生有感觉了是怎么样的呢为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购女生有感觉了是怎么样的呢房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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