万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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