OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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