万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(q顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗iān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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