导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zh也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句ù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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