近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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