5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(b拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗ǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎ拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗o)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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