万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(z模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗uò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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