近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jī画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东n)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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