5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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