万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处能独善其身？

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