“现在的房(fáng)地产很难再出(chū)现(xiàn)像过(guò)去(qù)十年(nián)的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注(zhù)度(dù)从(cóng)板(bǎn)块向(xiàng)单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关(guān)注一(yī)下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能(néng)从(cóng)银(yín)行拿到钱(qián)，其实(shí)主要(yào)还是那些(xiē)有国企背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没(méi)有国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们(men)会(huì)特别重视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就(jiù)是(shì)它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的(de)；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条(tiáo)件的(de)房(fáng)企并不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有部(bù)分(fēn)房(fáng)企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言(yán)，扩张速度(dù)的张弛有度(dù)尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的(de)预判(pàn)未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置(zhì)的一家房企(qǐ)进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由(yóu)此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接(jiē)近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入(rù)地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去(qù)年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在(zài)一线城市，另外(wài)一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道(dào)红线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没(méi)有那么快(kuài)，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地(dì)策略的(de)同时，也较好地控(kòng)制了公司(sī)的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表(biǎo)现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中(zhōng)新进了(le)“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报(bào)灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基金(jīn)一(yī)一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团(tuán)。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公司(sī)的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今年(nián)一(yī)季(jì)度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房企排名(míng)迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注(zhù)意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团(tuán)更是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游(yóu)材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房(fáng)规模越来(lái)越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这一(yī)点(diǎn)，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都(dōu)很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和(hé)内(nèi)装相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的(de)中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了(le)半(bàn)壁江山(shān)。需要(yào)强调(diào)的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地(dì)集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的(de)十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选和广发(fā)安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说(sān)只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下(xià)游(yóu)的物业(yè)股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大多(duō)在(zài)香港上市(shì)，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一(yī)个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘(pán)占比是比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因(yīn)为(wèi)保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说

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