文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信(x无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗ìn)托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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