5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已(y一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句ǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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